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全款买房失手,合肥楼市“热”了?下一个风口是……

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安徽网楼市频道   大皖客户端讯      滨湖科学城省府板块阳光城檀悦10月18日中午开盘着实让合肥楼市躁热了一把。据阳光城檀悦自宣海报,“首开即罄,炙热10分钟,热销11.93亿”。

这个销售金额仅略超9月底中海上东区首开的11.85亿,但却引起了较大争议。主要原因有两个:

一是购房门槛高,线上选房结果差异大。在开盘之前,阳光城檀悦要求高层定存180万、洋房定存280万。昨天线上开盘后,有微博博主爆料粉丝8成首付买到房,也有博主爆料粉丝几个全款都失手。

二是认筹人数远超房源,被认为“恶意多收认筹金”。此次开盘4栋高层1栋洋房,共416套房源。虽然定存门槛高,但人数却依然很多,如果没买到需20天才会退定存款。因此有购房者认为是“恶意多收认筹金”,是“骗局”。

阳光城檀悦此次开盘热销再次验证了省府板块的炙热。迈入21世纪第二个十年的合肥,已然晋升为新一线城市之列,正向GDP万亿俱乐部发起决战。

经济社会的进一步发展,必将给楼市带来新一轮的行情。谁会是未来合肥楼市的板块风口呢?


“硬核”省府板块

9月7日,合肥市政府通报了今年以来经济社会发展目标和重点工作进展情况,其中特别提到《合肥滨湖科学城总体规划》已经完成大纲初稿。

合肥滨湖科学城规划面积约491平方公里,将打造高质量发展新高地,聚力建设具有国际竞争力的高端战略性新兴产业、先进制造业、现代服务业、现代农业“四个产业群”。这些产业群空间载体为“两核两带多组团”。两大核心区分别是:

1、综合服务核:以省级政务中心为主体,集聚科创、金融、商务、会展、文旅等资源要素。

2、创新引领核:建设国家实验室核心区、大科学装置集中区、教育科研区和规划发展区。

省府板块位于“两核”之首的综合服务核,热度自然首当其冲,人居价值正全面爆发和兑现中。

由于政务区新房持续断供,省府板块已是当下合肥楼市制高点。据合肥市发改委网站,今年前9个月省府板块住宅明码价格公示4457套,面积约63万㎡,均价约24449元/㎡。

均价约2.3万元/㎡的保利和光尘樾为区域门槛价,最高的葛洲坝中国府均价达3.3万元/㎡。

融创、旭辉、华宇、绿城、禹洲、保利等众多国内知名房企纷纷入驻,以装修高层和洋房、大平层、别墅等改善类产品为主。虽然单价高、总价高,却呈现出一房难求的态势,成首付起甚至全款屡见不鲜。

今年前9个月,滨湖区唯一出让的居住地块便位于省府板块。短期内的省府板块呈现出供应放缓态势。未来省府板块重点将转向省府中轴和省府东地块,继续领跑其他区域。


“迭代”金融后台板块

今年8月28日下午,南宁路以南、大理路以西的滨湖科学城BK202004号地块挂牌出让,上海浦东发展银行股份有限公司以28992.33万元摘下,面积达119.31亩。这意味着合肥国际金融后台服务基地又添一大型项目。

作为滨湖区六大板块中唯一的产业板块,合肥国际金融后台服务基地北临高档行政办公区域,东临滨湖环城景观带,规划总用地面积近4000亩,总建筑面积超过500万平方米。

据测算,合肥国际金融后台服务基地将容纳约20万金融从业者,日益完善的金融后台基地板块自然也成为合肥楼市炙手可热的板块。

2019年受绿城招商诚园等的带动,金融后台基地板块成为当年合肥新房价格上涨幅度最大的板块。今年前9个月,金融后台基地板块住宅价格明码公示4482套,面积约55.5万㎡,均价约21302元/㎡。

板块均价最低的是九联湖畔,约1.5万元/㎡;最高的是绿城招商诚园,均价近2.4万元/㎡。九联湖畔、合肥云谷和文一豪门金地拿地较早,受限价政策影响,拉低了板块均价。实际上随着中海九樾、华润昆仑御今年入市,板块主流价格已经稳定在2.2万元/㎡之上,仅次于省府板块。

10月30日,云谷路以北、贵州路以西的滨湖科学城BK202005号地块将拍卖,这是今年滨湖首宗纯居住用地,面积56.23亩。金融后台基地板块又将注入新的血液。


“当红”中央公园板块

9月上旬,合肥人的朋友圈迅速被锦绣大道高压走廊下的一片向日葵花海“霸屏”。作为新晋网红打卡地,合肥中央公园又火了一把。

合肥中央公园位于包河大道以西,锦绣大道以北,合安高速以东,京台高速以南,总面积约15.3平方公里。

对于中央公园,合肥给予了“安徽之窗、省会之心、城市之肺”的高规格定位。进入2020年的合肥中央公园可谓“当红炸子鸡”,重磅利好令人目不暇接:

2023年第十四届园博会会址定在中央公园,方案已经出炉;

合肥滨湖国际科学交流中心项目已经正式备案;

交通、市政基础设施专项规划进行公示;

范围内轨道交通11号线(暂定名)勘察设计总承包及S1线土建工程设计服务项目启动招标,未来共有5条地铁覆盖……

由于合肥中央公园去年9月才真正开始动工建设,规划范围内尚未出让房地产用地。不过环绕四周的楼盘并不少。今年前9个月,包括融创滨湖印、锦绣首玺、金科博翠天辰、中海上东区和公园万象等5个楼盘,住宅价格明码公示2882套,面积约37.2万㎡,均价约22089元/㎡。

5盘中,均价最低的是公园万象,约19629元/㎡;最高的是融创滨湖印,均价约25369元/㎡。

今年9月上旬,公园万象率先首开355套房源,去化率90%。9月底,中海上东区首开,售出526套,金额达11.85亿元。

可以预见,中央公园规划区内土地供应一旦开启,必将会成为合肥楼市最为热门的板块之一。


“复兴”东部新中心板块

10月1日,恰逢国庆中秋双节,合肥东部新中心青年创意田园正式开园,开园的主题为“向东看更青春”。

青年创意田园是合肥东部新中心第一个生态文化项目,总面积约364.55公顷。合肥东部新中心规划建设的目标是打造区域经济发展新引擎和增长极,定位长三角西部小微众创中心、华东青年中心、合肥东部中心,连续多年被列为合肥建设的重点片区。

由于以瑶海老工业区为核心,合肥东部新中心被视为曾经集中了合肥市70%的工业企业、GDP占据合肥半壁江山的瑶海区复兴之路。

2020年是合肥东部新中心建设发展转向实质开发建设阶段的转折和转型之年。合肥市博物馆项目选址于此,合肥东部新中心规划展示馆9月底已对外开放。另外,合肥市妇女儿童中心及一批重大教育项目都在快速推进。

伴之而来的是房企对合肥东部新中心的关注明显升温。华润置地已经就参与东部新中心建设与合肥市签约,华侨城、金茂等也进行了多次洽谈。今年前9个月,合肥东部新中心板块6盘住宅明码公示2476套,面积约30.7万㎡,均价约14823元/㎡。

6盘中,均价最低的是百大东兴家园,约12900元/㎡;最高的是城建琥珀东华府,均价约16232元/㎡。项目之间价格差并不是很大。

与省府板块、中央公园板块等动辄2万+元/㎡相比,东部新中心板块置业门槛更低,对年轻人、刚需更“友好”,这也与其定位比较匹配。


“起飞”空港新城板块

2013年5月30日,合肥新桥机场启用,开启了合肥城市空间发展的新篇章。

2013年9月,合肥市启动空港经济示范区建设,成为合肥市“1331”城市发展空间布局重点打造的3个产业新城之一,总体规划面积约185平方公里。

合肥滨湖科学城挂牌后,空港经济示范区跃升为合肥滨湖科学城国际合作组团,定位被进一步拔高。合肥空港经济示范区自2013年启动建设以来,投入资金已超过120亿元,2020年的空港板块呈现出明显的“起飞”姿势。

今年元旦起,合肥新桥国际机场高速公路对社会车辆免费通行。4月份,机场机坪改扩建工程动工,预计2021年6月竣工。4月底合肥地铁S1号线又获批。8月份,合肥市自然资源和规划局又公示了合肥空港国际小镇(空港经济示范区核心区)用地规划。 

去年12月份,华侨城以总价26.43亿元竞得空港国际小镇1000余亩地,拉开了空港楼市合肥市区的序幕。首个地块合经区2019-13-3号位于王桥路以北、新民北路以东,容积率1.05,上个月规划已经出炉。规划建设住宅、幼儿园、配套用房等,总建筑面积约13万㎡,住宅共612户。

今年8月28日,浦东路以北、金莲花路以东的经开区JK202005号地块被合肥长鑫科技服务有限公司摘得,面积65.49亩,将定向供应长鑫职工。

与空港新城合肥市区房产项目的姗姗来迟相比,空港新城寿县等片区楼市则已活跃数年。

其中最为突出的是中国恒大的3大项目,分别是恒大阳光半岛、恒大未来城和空港恒大时代新城。刚结束的“十一”黄金周,恒大阳光半岛销售3.1亿,恒大未来城成交破亿,空港恒大时代新城现场开放吸引了10万+人次到访。

由于华侨城空港国际小镇和经开区JK202005号地块住宅价格尚未公开,空港板块合肥市区范围的房价还需再耐心等上一段时间才能见得分晓。


“启动”运河新城板块

运河新城绝对是2020年合肥楼市的彩蛋。

早在引江济淮工程的开工建设时,合肥市政府便决定高站位、高起点提前谋划江淮运河两岸文化经济带和旅游风光带、特色小镇,以小庙镇为核心区打造的“运河新城”顺应而生。

“运河新城”规划范围北至江淮分水岭岭脊线,西至小庙镇行政边界,南至宁西铁路,东至小庙镇行政边界,总面积约116平方公里。

由于小庙片区初步定位为滨湖科学城核心发展区。因此“运河新城”围绕江淮运河,建设水陆空铁联运航运中心,围绕滨湖科学城建设产城一体新城区,打造科学城核心发展区。

今年的合肥市《政府工作报告》中,运河新城与中央公园、东部新中心、空港等一道列入合肥市五大重点发展片区。按照《蜀山区推进长三角地区更高质量一体化发展十大行动方案》,新城内在建以及今年计划开工的道路有21条,即将建设的道路也有28条,总投资达到180亿元。蜀山区争取未来5年,一座生态优先、配套优质、产业优良的现代化运河新城初具雏形。

运河新城建设的推进直接拉升了区域内土拍的火爆。8月20日,运河新城首次推出2宗地块,结果居住用地均以最高限价848万元/亩成交,自持用于租赁的商品住房分别达到6200㎡和4400㎡。

与这两宗地距离较近的是京冠悦荣府项目。今年截至目前,京冠悦荣府住宅价格明码公示148套,均价约12416元/㎡。这两宗地新房一旦开售,预计将会把运河新城房价拔高不少。

不过,与蜀山区区域整体房价相比,将仍会处于价格“洼地”。今年前9个月,蜀山区住宅价格明码公示1816套,面积约26.4万㎡,均价约22599元/㎡。

均价最低的正是京冠悦荣府,最高的则是大富鸿学府,约30817元/㎡,两者均价相差18401/㎡。运河新城板块,未来空间无限。

当然,飞速发展的合肥远不止这6个热点板块。滨湖卓越城板块、高新北雁湖板块、包河淝河板块、庐阳双湖板块、新站少荃湖板块、肥西滨湖西板块、北城北城办板块、肥东肥东新城板块等,都是值得购房者置业的重点区域。

更多精彩详见2020年10月15日《新安晚报》。

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