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楼市2016:去库存声中疯狂上涨 高歌猛进后回归理性

2016年,新制度、新规则开始重构。国际政治环境中,黑天鹅事件多发;国内经济环境中,“令世界震惊”的中国各项改革正有序推进,产业发展格局悄然改变。2017年新年来临之际,我们选择最牵动中国老百姓(46.650, 0.22, 0.47%)心弦的两大产业(房产和汽车)及其相关产业进行深度解读,把脉行业变局及发展趋势。

2016年的楼市,犹如一部跌宕起伏的悬念剧,剧里每一个情节都牵动着房企、中介、购房者的神经。

将时针拨回到2015年的中央经济工作会议,“去库存”成为2016年五大经济任务之一。2016年初,在购房利好政策措施下,全国楼价在“去库存”声中一路高歌猛进。北京、深圳等多个城市甚至出现了房价一天跳涨3次的现象,让购房者惊心动魄,也刺激了地价上涨。一时间,全国各地“地王”频现,“房价—地价”轮番上涨。在2016年整个上半年,楼市热闹非凡,同时也面临着区域进一步扩散和热点地区失控风险。

2016年9月30日,北京市率先开启“史上最严限购”。短时间内,北京、天津、苏州等多个城市先后发布楼市调控政策。2016年的十一黄金周变成了调控周,让不少人猝不及防。随后“史上最强执法”配合行动,对房企、中介的整治也上升到了一个新的高度。在“史上最严限购”和“史上最强执法”的双重作用下,楼市得以降温。

2016年末,中央经济工作会议对楼市的定调激起楼市舆论风潮。“房子是用来住的,不是用来炒的”,短短13个字,激起千层浪。这一重要信号,也给亢奋了一年的楼市泼了一头冷水。这被看作是在减弱住房金融属性,让房子回归居住属性。同时,会议在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面的部署,也决定着2017年楼市调控的基调和市场走向。

在“去库存”声中疯狂上涨

2015年末,从中央经济工作会议,到地方和全国两会,定调2016房地产市场为“去库存”之年。公开数据显示,截至2015年11月底,我国商品房待售面积69637万平方米,各大媒体用“天量”库存来形容。

在北京,毕业6年依旧谈房色变的秦先生一直以来持观望态度。在看完了这一系列的新闻报道后,他终于暗下决心,一定要趁着“去库存”这一“千载难逢”的机会买一套房。“那时候坚信,决策层肯定会出台一系列对购房者利好的措施,刺激购房消费,破解去库存难题。”

秦先生的判断没有错。在“去库存”的经济任务中,农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价,以及取消过时的限制性措施等一并祭出。

事实上,在2016年春节前后,楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日,央行联合银监会送出“信贷大礼”。在不实施限购的城市,对首套房首付比例最低降至两成,二套房首付比例最低可付三成。2月17日,调整住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为按一年期定期存款基准利率执行。之后,又迎来房地产交易环节契税、营业税优惠政策,对个人购买前两套住房给予降低契税优惠,对个人将购买2年及以上的住房对外销售的,免征营业税。

随着超过150个城市出台去库存新政,降低首付、松绑住房公积金、减税、鼓励农民工进城买房、首付贷等“政策优惠包”纷至沓来。而这样的利好政策主要指向二三线城市,对于北京、上海等一线城市来说,多种因素导致房地产市场供不应求。秦先生处在政策红利边缘。

另一方面,各类金融杠杆直接点燃了2016年初沉寂的房地产市场。空前宽松的购房环境使得三四线楼市回暖,部分一二线楼市走向过热。尤其是2016年初之后,房地产市场出现井喷式爆发,由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖,面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。

“那时,每天听着‘涨涨涨’的呼啸声,几乎绝望了。”秦先生辗转在各大楼盘、中介,身心俱疲。购房梦似乎再次成为幻影,秦先生只好一次次降低自己的购房要求。5月初,秦先生终于下定决心,交了20万定金,预购了通州的一套小户型,登上了购房的“大船”。

2016年上半年,除了房价一路高歌猛进外,全国范围内还掀起了“地王”大战。据统计,截至2016年9月底,全国共诞生211个“地王”。在“地王效应”推动下,市场热情高涨,整体拉升了新房成交价格。美房网首席房产投资分析师康辉介绍,这一轮的房价上涨在一线城市和部分二线城市涨幅平均达到了40%~50%,个别地方更高。根据安居客公布的《2016国民安居报告》,截至2016年11月,全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨10.8%。

在最严调控中降温

房地产市场“地王”频出、投资投机性需求过热,造成的房价上涨必然引出楼市调控政策的出台。

2016年9月30日,北京市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,首套普通住宅首付涨至35%,二套房首付提高至50%,率先开启“史上最严限购”。9日内,北京、天津、成都等22个城市先后发布楼市调控政策。这让秦先生措手不及。如果违约,不仅完全打乱了他所有计划,而且承担违约责任也是一笔不小的损失,但继续追求购房梦,首付款提高又是难题。

“政府的所有调控手段都是逆市场行为。在市场过热的时候,会泼一桶冷水,在市场低迷的时候,会烧一把火。政策本身是一种反向的调控,最终目的是促成市场平稳。”康辉在接受记者采访时表示,一些调控政策的实施在实际操作中的确给部分市民带来了麻烦。而在法律判决面前,遭遇政策性违约会考虑向违约方倾斜。康辉称,在其研究的多个政策性违约案件中,法院在判决中也会考虑不可抗力因素,不让违约方承担过多的违约责任。

遭遇政策变动后,经过再三考虑,秦先生还是暂时放弃了购房计划,再一次与房东续签了租房合同。

事实上,早在2016年3月,上海就已经开始进行房地产市场调控了。孙女士2008年开始在上海工作,在浦东区拥有一套70平方米的住房。2013年3月因工作变动离开上海,1年后又重回上海工作。原本希望借去库存机遇换置一套大户型居室,但还没等到优惠政策降临,楼市就已经开始收紧。2016年3月,上海市政府出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限,从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。孙女士不得不暂时放弃换置房屋计划。

而在同一天,深圳也实施了调控,颁布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的调控政策。这一政策使得2016年第二季度深圳楼市成交量几乎出现断层。尽管如此,也没能束缚住一路狂奔的房价。

与以往不同的是,2016年在实施“史上最严限购”之时,“史上最强执法”也在配合行动。10月,住建部公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单。随着房地产行业违法专项整治执法行动与调控新政同步推进,楼盘虚假宣传、不正当竞争、价格违法、捂盘惜售、囤积房源、炒房团购,中介发布虚假房源、哄抬楼市、房东跳涨等违法违规行为,均在立案查处之列。

在密集的政策调控下,房地产市场逐渐降温。国家统计局在2016年12月19日发布的数据显示,在因地制宜、因城施策的调控政策作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳。11月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少,分别比上月减少7个和8个;环比下降的城市个数增加,分别比上月增加4个和7个。

同策咨询机构研究部发布的《2016-2017年全国商品住宅市场年度报告》显示,在各城市楼市调控政策出台后,投资客逐渐退离房地产市场。

回归居住属性

2016年年末,中央经济工作会议对楼市的定调一石激起千层浪,“房子是用来住的,不是用来炒的”顿时成为热议的话题。这被看作是在减弱住房的金融属性,让住房回归居住属性。同时,会议在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面的部署,也决定着2017年楼市调控的基调和市场走向。

事实上,在促进房屋回归居住属性方面,各地已经开始出招。2016年11月25日,上海住建部门发布通知,进一步完善差别化住房信贷。从11月29日起,上海市在加强房屋交易审核工作、差别化信贷政策、审核购房首付资金来源等方面作出规定。12月22日,广州市住建部门明确部分区域公共租赁住房保障租赁补贴系数,助力房屋租赁市场发展。12月23日,北京市住房和城乡建设委员会等9部门联合发文,对房地产经纪机构备案条件、房地产经纪服务边界、业务承接与房源客源信息发布规范等作出了具体的规定。

康辉认为,中央经济工作会议提出“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,目的在于防控风险,使房地产市场回到健康可持续发展的轨道上来,避免房价大起大落。

中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告(2016~2017)》预测,2017年中国楼市将迎来一个短期调整期。总体将平稳回落,但具有不确定性。在具体指标上,全国房价整体增幅将收窄,个别月份或将绝对下降。其中,一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大,三四线城市分化。

展望2017年国内楼市,上海易居房地产研究院《2016-2017年度全国房地产市场报告》(以下简称《报告》)指出,2016年第四季度的市场与政策逻辑将在2017年延续,相应的,部分市场指标出现降温也符合预期。同时,受供给侧结构性改革和三四线城市仍需继续去库存等利好因素的影响,房地产部分供应指标依然有望维持个位数的增长态势。

《报告》同时指出,2017年在经济政策方面,货币政策渐趋中性,财政政策加码宽松。在房地产方面,政策将紧紧围绕上述中央经济工作会议的部署展开,预计相关部委还将出台一系列配套措施,其主要方向是因城施策,加快建立房地产市场健康发展长效机制。该《报告》还预测,2017年楼市将总体降温。全国商品房均价强势不再,但仍有望实现正增长,预计全年增幅在5%左右。

易居研究院智库中心研究总监严跃进从供给、需求和价格三个方面分析认为,供应端方面,预计类似开发投资等指标依然会呈现个位数的正增长,说明补库存的导向很明显,这个过程中也是一个供给侧结构性改革持续的过程。需求端方面,预计交易面积会有所下滑,即比2016年下滑5%左右的水平,但总体上依然高于其他年份。价格方面,预计价格依然会有5%左右的增幅,这主要是成交均价,但价格指数方面预计到了2017年下半年会开始下跌,这说明剔除掉CPI因素以及房源结构等因素后,从统计角度看会有下跌的可能。

“房子是用来住的,不是用来炒的。”决策层的这个表述再一次让秦先生看到了希望。这也是他内心最真实的渴望,他把这句话发到了朋友圈后,再次暗下决心:2017年,一定要给自己安个家。

原标题:楼市2016:去库存声中疯狂上涨 高歌猛进后回归理性

编辑:解寅

资讯标签: 楼市2016
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